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房企组团拿地渐成趋势 联合体合资建设地产项目后遗症开始显现

2021-03-31 08:41:09 来源 : 北京商报

作为亦庄“河西六君子”之一的和悦华锦项目,此前曾因率先打响板块限竞房入市第一枪、临近地铁及教育资源,获得了诸多刚需客群的青睐及最终买单。然而两年多时间过去,当期房转为现房,这个昔日曾拿下大兴区域销冠的项目,自2020年底以来却因项目延期交房、交付品质货不对板等问题卷入一系列负面风波之中迟迟未能抽身。此外,值得一提的是,在房企三两组团共同拿地渐成趋势的背景下,联合体合资建设地产项目的“后遗症”也开始逐渐显现。

减配争议

减配,是包括李明(化名)在内的和悦华锦业主在看过房后的第一反应。

从业主方面提供的“待解决问题清单”来看,单元门缩水、与宣传图严重不符,以及道路未完工就交房、路面未硬化就铺砖等,成为业主认定和悦华锦项目一期“未达交付条件”的证据。

而写在“待解决问题清单”中有关“设计不合理”的内容,在业主方面看来整改进程则更为紧迫,并称这已经严重影响到了业主们后续的居住体验及安全。具体来看,包括:一楼与地面距离太低,下雨一旦积水会出现倒灌的风险,建议考虑合理措施;所有一层厨房燃气主管道占用厨房很大面积,无法安装橱柜,需要开发商和燃气公司改管道;顶层没有通往楼顶的逃生通道;洋房顶层房源因房檐过长,被遮挡较大光线和视野等……

值得一提的是,根据出让条件,和悦华锦所在地块商品住房销售均价不超过52695元/平方米,最高销售单价不得超过55330元/平方米。据房天下方面监测数据,和悦华锦项目地块的起始价为46.4亿元,推出楼面价为28000元/平方米;最终成交价为62.9亿元,楼面价约为37956元/平方米。

“按照楼面价与销售限价的差距,和悦华锦尚属可控区间,理论上不应该因为成本而减配,不过是否真的算减配,还需要专业机构评估。”一位房企销售负责人如此点评。

学区房的口头承诺

而“买房可入读人大附”的承诺,尽管在买房阶段反复体现在销售人员的口头承诺以及开发商的宣传软文中,被业主视为开发商涉嫌炒作学区售房的依据,但这个承诺在合同里却并没有体现。

据了解,因为和悦华锦在亦庄河西区板块内开盘最早、距离人大附较近,不少和悦华锦的购房业主,为了孩子将来能就近入读人大附而选择最终买单。李明回忆称,人大附中落户亦庄河西区的消息落地,更加刺激到了诸多购房者的买房热情,像他一样为了自家孩子筹谋日后上个好学校的业主,不在少数。

根据业主方面提供的宣传海报,和悦华锦项目打出了“学府为邻 人大附一路之隔”“亦庄学府旁低密纯洋房”等宣传口号。另有企业官方搜狐号内容显示,项目公司曾于2019年5月7日通过官方账号发布了涉及学区宣传的内容,其中包括“人大附中一路之隔的底蕴学府型社区”。

不过李明称,业主同开发商签署的合同中,并未就“买房就能入读人大附”作出约定,至于业主后续能否实现家中幼儿顺利入读人大附,还要等最终的划片结果落地才能见分晓。

联合开发后遗症

诸多业主认为,现在的局面就是项目开发商不作为,3家互相踢皮球,导致整改推进缓慢。

资料显示,和悦华锦项目所处地块为亦庄开发区河西区X94R1地块,2017年10月11日,3家房企组成的联合体以62.9亿元加自持2%将该地块收入囊中,溢价率35.6%。项目开发商——北京博睿宏业房地产开发有限公司,即为3家房企于2018年1月成立的合资企业。

“联合体拿地、合资开发,不能只管盖房赚钱,依约交付的责任与义务。我们目前能找的就只有物业公司。”李明直言,自被告知收房以来,业主与开发商方面的沟通存在“断层”,一直未能同步,缺少一个正式的对话渠道。

“而这个沟通的窗口,开发商一直没有向我们开启。”李明表示,关于项目整改的信息都是业主们通过各方打探及协调拼凑出来的。直到现在,业主们除了找物业公司反馈问题以及催问整改进展外,开发商这边一直没有派出代表出面回应。

“对于收房过程中发现的问题我们通过多种渠道反馈给开发商,但均未得到妥善解决。我们非常担心,如果现在收房,目前存在的这些问题得不到解决,近900户业主的利益被开发商无视和损害。”李明及大部分业主认为,基于联合体拿地及开发项目的复杂性,希望3家开发商尽快厘清各自责任,给业主们一个说法。

据了解,近年来,面对土地底价的高涨、开发风险的提升和利润空间的减少,单一房企凭借一己之力拿到心仪土地的难度有所增加,进而北京市场上演变出了“房企+房企”抑或是“知名房企+险资企业”等强强联合拿地的现象。

据亿翰智库相关研报,联合体协同开发的联合开发模式,总的来看分为三点:一是(房企联合)在合作双方拿到土地之后,根据事前确定的股权比例成立相应的项目公司,并根据出资情况分别派驻负责人员,双方共同操盘;二是(房企+险资联合)由其中的房企来进行操盘,其余合作方(多为险资、银行或投资机构)仅扮演财务投资角色;三是(小股操盘)在这种模式中,一方操盘不并表,但另一方并表不操盘。

不过,在缓解资金压力、风险分摊、增加竞争力、降低成本的优势之外,联合体拿地也同样有着与之对应的劣势。有分析指出,在联合体拿地后的操作流程中,因为有多方参与,会出现更多的不确定性。比如,开发企业各自心理预期、产品定位、成本控制能力以及管控程序等都不尽相同,会存在“拆伙”的风险;此外,在项目出现争议时,各方间也容易出现推诿扯皮的问题。

就业主反映的“延期交房、避谈赔付”“交付品质减配、货不对板”等问题,北京商报记者向和悦华锦项目联合体各方寻求采访,但截至记者发稿,未有回复。

律师观点

Q:“虚假宣传”的责任是如何界定的?

A:核心看是否作出具体承诺且影响价格。

北京市京师律师事务所高级合伙人刘松涛律师、实习律师张偲然表示,以学区房为例,如学区作为公开信息,可以被公众查询,仅有开发商宣传实际不足以使消费者陷入错误,并基于该错误订立合同,这一信息不会对房屋价格有重大影响,则法院不会以此为理由支持要求开发商承担责任的主张。但如学区房以具体确定作为允诺,甚至纳入合同条款,并对房屋价格有重大影响,最后房屋没有实现这些允诺,则开发商应承担违约责任。

A:确有证据证明开发商构成虚假宣传的,开发商须承担虚假宣传的违约责任。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示,虚假宣传属于违约行为,应依法承担相应的违约责任。根据《民法典》第五百七十七条之规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

因此,确有证据证明开发商构成虚假宣传的,购房者可要求开发商承担虚假宣传的违约责任,支付相应的违约金。若开发商虚假宣传,故意告知购房者虚假情况或者故意隐瞒真实情况导致购房者作出错误意思表示构成欺诈的,购房者则有权向人民法院请求撤销合同,并要求开发商承担缔约过失责任。

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