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限跌限涨令,真能控房价吗?

2021-11-22 09:10:56 来源 : 财经十一人官方

限跌送物业费,限涨收提升费,开发商总有新套路逃避房价管控

文|陈嘉瑶 桂澜珊 张笑语

编辑|王博

2021年的买房人会遇到很多怪现象。

北京一套新房的装修费有时和房价一样高,二线城市惠州买套房,可能会白得全套家电、十年物业费。

这是限价令下,开发商应对监管打的擦边球。

11月15日,国家统计局发布70个大中城市10月商品住宅销售价格指数。

数据显示,10月房价整体下跌且跌幅略有扩大。房价下跌的城市数量增加,其中新房下跌城市增加16个,二手房下跌城市增加12个。

同日,“21城发布房价限跌令”词条登上微博热搜榜。

今年以来,部分地方政府通过发布红头文件、召开房企座谈会、通报违法违规查处情况等手段,要求开发商不得恶意降价促销,扰乱市场秩序。

除了引发关注的限跌令,北京、深圳等多个城市也出台了不同形式的限涨令,包括发布二手房指导价、引入房地价联动机制等。

限价令的初衷在于稳房价,但《财经》记者在采访中发现,其短期调节波动尚可,长期作用有限。

一方面,限涨、限跌令下,房企为了提高利润或是快速卖房会想出上述各种踩线方法,控制房子的实际成交价;另一方面,站在购房者角度看,买涨不买跌是人性,限跌令不会让一个城市的购房者变多,限涨令也不会让投资客失去热情。

谁在限涨,谁在限跌

据《财经》记者不完全统计,今年发布限价令的城市中,发布限涨令的城市均为一线、新一线及二线城市,而发布限跌令的城市则多为三四线及以下城市。

58房产研究院分院院长张波分析,三四线及以下城市房价波动比较大,开发商今年在这些低能级城市的销量不及预期,现金回流慢。其中负债率高、资金压力大的开发商受影响更大,更有动力打折促销。

某头部房企镇江项目在2019年最火爆时售价可达13000元/平方米。2020年以来,该项目售价不断下跌,现已降低至8000元/平方米,与2019年最高点相比降幅达38%。

面对房价下跌压力,11月1日,镇江扬中市建筑房地产业商会提出倡议,呼吁开发商积极维护新房市场价格稳定。在售楼盘同一楼层、同一户型的成交价不低于上季度成交均价的95%,新开盘房源销售价格不低于备案价格的85%。

除了三四线,有一些增长乏力的二线城市,情况也不甚乐观。

贝壳找房昆明的一位工作人员透露,他们很早就发现了昆明房地产市场下行的端倪,今年4月,周成交量开始出现同比下降。

除了“五一”“十一”假期以及开发商低价促销时,市场都很萎靡。以库存量较高的公寓为例,按照上半年的销售速度,昆明的库存公寓要两年多才能卖完。

7月,万科在昆明打5.5折促销公寓项目,清理了大批库存。

到了8月,阳光城将16000元/平方米的住宅打6.25折,降价至10000元/平方米促销。

低能级城市苦于市场低迷,高能级城市则忙于给市场降温。

2021年农历新年过后,疫情平稳,各重点城市房价开始升温。其中,深圳和北京部分地区的学区房表现尤其明显。

东方财富Choice数据显示,2021年1月-3月,北京、深圳商品住宅均价分别上涨了4.3%和3.6%。

为此,北上广深等多个热点城市陆续出台了限涨政策,包括发布二手房指导价,引入房地价联动机制,在土地出让环节规定新房最高售价等。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析,近年来中央始终坚持“房住不炒”总基调,坚持稳地价、稳房价、稳预期目标,促进房地产市场平稳健康发展。房价的“大起大落”均不利于房地产市场的平稳健康发展。

在求稳的主基调下,有的城市甚至在几个月内先后发布限涨令和限跌令。

惠州市住建局8月9日发布通知称,对高价楼盘价格进行评估,坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

但限涨令发布不到三个月,11月3日,惠州市住建局在查处违法违规情况通报中,就点名新城控股、中国奥园的两个项目销售价格明显低于备案价格,要求两家公司暂停网签进行整改。

贝壳找房惠州的一位中介透露,目前住建局要求开发商实际售价不能低于备案价格的90%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,惠州房地产市场受深圳市场影响较大,容易出现波动。针对这种情况,政府最好能提前做监管和预案,避免逆周期调节,保持政策的一致性,防止投资类购房者和政策对赌。

限价令下“挣扎”的买卖双方

打折促销是开发商的一种主要营销策略。在销售速度不达预期,项目利润率还有空间的情况下,以及尾盘阶段等,开发商都会进行打折促销。

头部房企一营销人士透露,一般住建部门会要求,实际售价既不能超过备案价格,也不能低于备案价格的90%。以前如果开发商打折力度较大,降价至备案价格90%以下,通常会向住建部门申请调整备案价格,以满足监管要求。

市场上行时,监管部门有控制房价过快上涨的压力,因此经常限高价,却很少限制开发商下调备案价格。除非考虑到降价过多可能引发前期业主投诉,才会对调价尺度进行控制。

今年以来,楼市低迷,融资艰难,房企迫切需要快速回笼资金,去负债,因此,打折促销意愿较过去显著增强,但随之而来的是大量的业主投诉。

上述昆明阳光城降价促销,就导致认为自己利益受损的老业主到售楼处拉横幅抗议,随后阳光城被住建部门约谈,只能将打折出售的房子收回。

多位业内人士告诉《财经》记者,在限跌令从严执行的情况下,有些开发商会想办法变相降价,比如推出购房送家电、送车位等优惠活动。

以惠州11月被监管部门查处的一个项目为例,其备案价格为8800元/平方米,目前售价为8000元/平方米,为备案价格的九折,刚好满足监管要求。但在此基础上,购房者还可额外获赠家电大礼包和十年物业费,总价值约7万元。该项目房源的最小面积为98平方米,算上购房赠礼,目前的优惠力度和被查处前相差不大。

贝壳找房惠州的一位中介对《财经》记者介绍,目前打折促销的项目,整体上的优惠力度比限跌令出台前仅略有降低,有些楼盘甚至还能保持政策前的高优惠。

而面对限涨令,新房市场上的开发商也有一套自己的违令办法。为了在项目中获得更多利润,开发商会在政府限价之外,额外收取提升费、装修费等费用,这些费用有的是房价的一半,有的甚至和房价一样高。供不应求的情况下,购房者如果想买房,只能接受“潜规则”。

今年,深圳、上海、北京等多个热门城市还出台针对二手房的限涨令,即二手房指导价。

据中指研究院统计,深圳的二手房指导价普遍为政策前挂牌价的70%左右。

按当地规定,贷款额度与指导价联动,指导价打折,贷款额度也会相应降低。如果业主不降价,购房者的首付压力会显著增加。中介人员透露,业主最少要降价10%,房子才有可能卖出去。

2月指导价执行后,深圳房地产市场降温明显,成交量大跌。

北京海淀10月开始实行的二手房指导价制度相对温和,主要针对上涨过快的学区房,对贷款额度没有影响。

据一位链家中介人员介绍,北京政策刚出台时,很少有买房者能接受高于指导价的房源,大量业主也调低报价,向指导价靠拢。

但这种情况并未坚持多久,该中介反馈,近日,限价区域的成交价正在回调,出现了上涨趋势。

据《财经》记者统计,发布限价令且在国家统计局房价监控范围内的18个城市中,13个城市在政策发布一个月内房价仍维持上涨或下跌,但变动幅度在1%之内。

也就是说,目前来看,除非与银行信贷政策密切挂钩,否则,限涨、限跌令,都只能在短期适当调整市场预期,长期看无法扭转房价走势。

限价令只是权宜之计

市场过热就出限涨令降温灭火,市场降温就出限跌令取暖提振,这样简单直接的调控方式不仅效果甚微,还产生了副作用。

多位业内专家表示,理解政府及时出台限价令的初衷。

许小乐认为,如果房企为促销回款陷入价格战,市场预期崩塌,最终结果将是多输的。

首先,房价过度下跌会令居民家庭资产大幅贬值,此后,退房纠纷、停止还贷等现象将随之出现,如果形成规模将影响社会稳定。

其次,恶性价格战将导致房企清库存越来越困难,买涨不买跌的心理会让购房者持续观望,且低价销售只能缓解房企短期现金压力。开发商牺牲利润甩卖后患无穷,影响其持续经营。

最后,房地产市场持续低迷会影响地方政府的税金收入,而且一旦开发商对市场丧失信心,拿地意愿下降,政府土地出让收入也会受到影响。各级政府都不愿看到上述局面。

但他也表示,通过限跌令限制开发商的打折促销力度,可能会影响其项目销售进度,进而影响房企回笼资金,引发企业经营风险。

他建议各地出台限跌令,应综合考虑各项风险因素。

张波认为,单一地通过行政方式限制房价下跌对市场的影响有限。限跌令的推行可能会引起房地产企业的恐慌心理。如部分开发商变相降价回笼资金,形成传导效应,导致更多房企降价销售。

控制房价下跌应辅以更多配套性政策手段,比如实行针对性贷款政策,区分首套、二套贷款利率,或控制按揭贷款的审批和放款速度。

否则,可能会造成预料之外的效果,如市场并未按照政策的预计轨迹变动,房价仍然持续下跌。

“限涨的地方咱们去买,限跌的地方别碰。”一位购房者在知乎平台上分享自己的心得。他的老家昆明在8月出台了限跌令,他已经决定不回去买房了,而是打工攒钱去买限涨的城市。

北京大学国家发展研究院教授徐建国在《房价的逻辑》一书中谈到,房地产调控会改变房价上涨的分布,也会改变房价上涨的节奏,但是不改变房价上涨的趋势。另外,限价政策的直接效果是扭曲了市场上的价格信号,创造了寻租机会,不利于解决居民的住房问题。

许小乐也表示,房价是房地产市场的温度计,价格管制能短期内改变预期,为政府调控价格背后的供需关系等赢得时间,但也只是权宜之计。中国房地产市场真正需要调控的是价格背后的东西,比如供给是否充足、信贷政策的松紧程度是否合适等。但相关政策也需要在实践中逐步完善。

空白研究院院长杨现领认为,目前房地产政策是围绕“房住不炒”展开的,但防止“炒”和保障“住”两个方面常常会冲突。如果没有好的政策抓手,很容易误伤。比如二手房参考价制度,如果和信贷挂钩,会有效抑制需求。这一定程度上抑制了“炒”,但对“住”的伤害也是很大的。未来房地产税落地后,这个问题可能会得到更好的解决。

房地产税一旦落地,大概率会增加拥有多套房房主的纳税压力,但首套房客户则无需过多担心。这相当于抑制了炒房客,但不会误伤刚需客。

作者为《财经》记者及实习生

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