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北京第三批次供地来了!东三环黄金地块,起拍楼面价仅2.8万,全部现房销售

2021-11-21 10:40:53 来源 : 时代周报

本文来源:时代周报 作者:赵佳琪

虽然北京第二批土拍在冷清中结束,但第三批集中供地地块仍然如期挂牌。

11月19日晚间,北京规划和自然资源委员会官网挂出12宗住宅地块,总起始价336亿元。根据出让文件,第三批次土拍挂牌竞价截止时间为2021年12月24日15:00时止。

其中,朝阳区挂出6宗地,仅东坝地区就占3宗,总价为175.3亿。门头沟挂出2宗地、房山、丰台、密云、延庆各1宗。

值得一提的是,北京第二批次延期的26宗地原定于第三批次出让,但目前只有丰台王佐镇魏各庄地块和朝阳管庄地块纳入此次清单中。其中,管庄地块拆分为两个板块重新上架,剩余地块并未在此次挂牌中出现。

若第三批次土地全部顺利成交,北京商品住宅用地年度成交总量约350公顷,预计可完成年度供应计划300公顷的117%。

对此,58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报记者表示,北京第三批次土地在区位方面具备一定优势,12宗地块中有7宗位于市中心,并且单宗溢价率均不高于15%。

与第一、二批次集中供地相比,北京第三批集中供地在竞买条件上有所升级,其中现房销售是最为“苛刻”的条件。对此,有市场分析人士指出,由于土地集中出让将导致后期房源集中面市的情况,此番加大现房销售力度或可在一定程度上缓解这一问题。

在全部12宗地块里,包括朝阳管庄、门头沟、房山等5宗地块采取竞现房销售面积的方式,朝阳劲松地块更是要求全部现房销售,这在北京房地产市场中较为少见。

劲松地块位于东三环西大望路东侧,是本次出让土地中位置最好且竞买条件最复杂的地块,几乎用到了全部政策工具。根据规定,当土地价格触及13.11亿元上限后,不再接受更高报价,转而现场竞报政府持有商品住宅产权份额,一旦触及预设份额10%的上限,则转为现场摇号确定竞得人,同时规定参与现场摇号的竞买人须投报高标准住宅建设方案。

由于该宗地块较为优质,因此市场预计其将会受到开发企业的一致“围攻”。一旦出现争抢局面,则该宗地块未来很有可能直接竞拍至10%的份额,也就是说,购房人可得房屋的90%产权,相当于购房人在购房时房价打9折。而值得注意的是,该宗地块起始楼面价仅为2.8万元/平方米。

朝阳劲松地块一级开发公司为合生创展,因此市场声音普遍认为该宗地块被合生拿下的概率较大。出让公告显示,该地块容积率3.2、绿化率30%,性质为F2混合地块,居住用地面积为1.2万平方米。

同时,与第二批次供地时萧瑟情景不同,贝壳研究院分析师潘浩认为,近期行业积极信号频出,预计北京第三批次的市场热情会有所提升。

张波对时代周报记者表示,目前房地产融资层面有一定向上微调的趋势,房企对未来融资环境的预期也更偏中性,这在一定程度上会提升拿地动力。

但由于第三批次供地对住房品质仍有要求,房企参与的门槛并不低。“北京第三批集中供地或将延续此前第二批次情况,仍然以当地国企与财务稳健型房企为拿地主力军。”潘浩向时代周报记者说道。

时代周报了解到,北京第一、二批次集中供地,呈现出比较明显的分化趋势。在第二批土拍中,北京共计收入513.43亿元,与1109.7亿元的首次集中供地相比,入账腰斩。

同时,第二批土拍主要吸引的是中海、华润、金隅、首开、中铁置业、城建、中建三局五局等国企参与,而民企中仅有懋源和龙湖+北辰联合体分别拿下两宗地块,与第一批次供地时多家开发商争抢的局面形成鲜明对比。

在政策筑底预期越来越强烈的当下,未来市场将如何走向?或许土地市场是窥探其真相的一个窗口。

潘浩告诉时代周报记者,基于地方国企与城投公司在第二批次集中供地中拿地占比较高,且预期第三批次仍会占有一定份额,在“追求利润”与“术业有专攻”的背景下,不排除当地国企与城投公司会拿出所竞得地块寻求外部合作。

“因此,在高风险房企逐渐曝光并退出市场后,财务稳健且具有品牌效应的房企会迎来更多发展机遇,“代建模式”未来或成为行业的重点关注业务。”潘浩说。

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