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房价每年上涨不得超5%!房子“不涨即亏钱”时代来了?

2021-11-20 19:41:15 来源 : 国民经略

文|凯风

有城市限跌,有城市限涨。

近日,《无锡市市区“十四五”城镇住房发展规划》印发,新房、二手房成交均价年波动幅度控制在合理区间,至2025年实现房价涨幅与居民收入增长相适应。

无独有偶,此前发布的《厦门市住房发展规划》也明确,保持住房价格平稳,新建商品住宅价格指数年度涨幅不超过5%;远期,房价、租金水平与经济发展、居民收入相适应,促进住房消费健康发展。

房价、租金与经济发展、居民收入增长相适应,意味着什么?

01

房价还能涨多少?

如果以居民收入增速作为天花板,未来5年,大城市房价还能涨多少?

先看厦门。厦门新房价格涨幅不得超过5%,以此推算,未来5年,厦门还有27.6%的涨幅空间。

再看无锡。根据无锡十四五规划,当地居民收入年增速为6%。以此测算,未来5年,无锡房价还要上涨33%左右。

来源:中国房价行情网

如果未来仍旧维持这一格局,那么房价要12-14年才能翻一番。相比过去10年翻几倍的历史,无疑体现了相当大的调控决心。

房价与收入增速一致,至少意味着就已失衡的房价收入比不会再扩张,大城市的买房负担不会再增加。

当然,必须注意的是,这一举措,恐怕仍难以减轻购房负担。

原因在于,从1万到1.3万涨幅是30%,从5万到6.5万涨幅也是30%,房价基数不同,带来的影响也存在明显差别。

与之对比,目前全国城镇居民人均可支配收入仅为4万元左右,一二线城市在5-6万元,3口之家整体年收入大概在12-20万元左右。

同样是5年上涨30%,一套房子可能大涨上百万,而收入只增加几万元,这其中的差距不容忽视。

02

房价、租金与经济发展、居民收入相适应,或许会成为新一轮调控的标配。

过去20多年的房价上涨,虽然不乏货币助推,但其中也有一定的合理支撑。

GDP在飞速增长,居民收入在持续提升,城镇化水平也在不断提高,房价随着经济发展而上涨,这是世界惯例。

不过,长期以来,由于货币基本面的持续宽松,以及部分城市对于房地产经济、土地财政的依赖,导致房价涨幅一直偏离经济基本面,涨幅远高于GDP和居民收入增速。

所以,房价与居民收入相适应,相当于去除房地产中的泡沫成分,回归其健康发展的轨道。

当然,这一目标,相当于侧面默认了房价缓慢上涨的可能:

正因为房价只涨不跌,所以才要特别强调控制涨幅。

不过,“房价永远涨”的神话,不可能一直高歌。

目前,至少已有21个城市出台了“限跌令”,要求房价降价不得超过10%或15%,同时明确指出打击恶意降价行为。

这背后,正是楼市遭遇了2014年以来的又一次集体回调。

根据国家统计局数据,2021年10月,在纳入统计的70个大中城市里,64城房价环比下跌,23城房价不及一年前,创下了2014年以来的新纪录。(参阅《7年来新低!楼市……》)

如果楼市横盘持续下去,“限涨令”向“限跌令”的转换也只是一念之间。

03

如果房价年涨幅真能控制在5%,那么楼市本身将会失去赚钱效应。

毕竟,买房是有成本的,房贷、物业费以及房屋本身的折旧都是成本。目前,部分城市的房贷利率已经超过6%,如果房价只能缓涨或停涨,那么房贷本身就已构成压力。

同时,许多人买房的主要目的是为了跑赢通胀。

根据规划,未来5年CPI指数增速控制在3%。通胀的存在,势必进一步压缩房子的收益。

更不用说,即将出台的房地产税试点,让持有房子也有了成本。

房贷成本只存在于借贷周期,但房地产税却会一直存在。即使税率只有1%,但逐年缴纳,10年就是10%,其威力不容小觑。

当然,房子还有租金收益,但如此之低的租金回报率,完全无法覆盖房子的持有成本。

目前一二线城市的租金回报率远远低于国际水平,普遍不到2%,厦门更是低到1.2%左右,这意味着如果仅靠租金收益,买房需要50-80年才能收回成本。

所以,未来房价可能还会涨,但蒙眼狂奔的时代早已过去,买房亏钱不再只是传说。

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