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省会城市二手房价格:24城环比下跌 8城跌回一年前

2021-11-19 09:10:49 来源 : 第一财经资讯

省会城市作为所在省域的政治、经济、文化、教育、医疗、交通等各个领域的中心,也是城镇化过程中,人口流入的主要方向。近期以来,省会城市的二手房房价有何新变化?

第一财经记者根据国家统计局公布的2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,对拉萨之外的26个省会城市二手房同比和环比数据进行梳理发现,有24个城市二手房价格环比下跌,其中广州、西宁、石家庄等三城环比跌幅最大。同比来看,有8个省会城市二手房价格低于一年前,分别是太原、石家庄、呼和浩特、贵阳、长春、哈尔滨、南宁、乌鲁木齐。

广州环比跌幅为何大?

数据显示,统计的26个省会城市中,只有海口1个城市的二手房价格环比上涨0.3%。成都与上月持平。其余24个城市均出现环比下跌。这其中,广州、石家庄、西宁环比均下跌了0.6%,环比跌幅并列第一。

其中,一线城市广州的走势颇为引人关注。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经分析,几个月前,广州房价涨幅还在全国前几位,近两个月跌幅在全国居前,变化幅度非常大。

李宇嘉说,广州房价变化如此大,有几个原因,一个是广州的房贷利率上升得特别快。原来位于一线城市后面,但现在已经涨到了一线城市最高。这是房价变化的一个很重要因素。

根据第一财经8月份的报道,今年来,广州房贷利率已水涨船高,到8月已经连续上调了五次。至8月中旬,广州首套房贷利率普遍为LPR+120BP,即5.85%,二套房贷利率为LPR+140BP,即6.05%。

另外一个因素是部分热点区域人才购房通道的变化。8月初,黄埔区成为广州首个明确发文取消人才购房政策的区域;半个月后,南沙调整2019年底发布的《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》,收紧人才购房政策并提出非本地户籍需提供1年个税或社保缴纳证明。

李宇嘉说,黄埔、南沙人才政策变化,导致外来投资者的效应消失。原来黄埔、南沙的房价之所涨得比较快,一个因素就是外来购房者比较多,尤其是深圳的购买力外溢。在这些外来购买力退潮后,这些区域的楼市也受到了明显影响。

同时,华南有较多民营开发企业,本轮开发商债务危机“暴雷”对广州楼市影响明显,开发商降价促销力度也比较大。有媒体粗略统计,近期广州推出工抵房的楼盘数量达到十余个,项目既有位于增城、南沙、从化的郊区地段,也有像荔湾这样的主城区。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经记者分析,广州发布二手房指导价后,对二手房市场形成的影响不容小觑,对购房者、房东心态也产生了较大影响,不少小区房价也进行相应调整,目前二手房市场降温提现得较为明显,与此同时,很多开发商近期加快出货,新房降价促销力度较大,新房价格调整对二手房影响也比较大。

在成交量方面,根据广州中原研究发展部数据显示,2021年10月,广州市二手住宅成交量为5253宗,环比下跌15.2%,同比大降50.8%,二手市场的“金九银十”并未如期出现。

8城市房价跌回一年前

虽然环比跌幅大,但由于去年四季度以来尤其是今年上半年涨幅较大,因此广州二手房价格同比涨幅仍高达8.3%,在26个城市中位居第一。

广州之后,海口、西安、杭州、长沙、南京这些城市同比涨幅也都超过了5%,这些热点城市中,只有西安来自北方地区,其余城市均来自南方地区。

相比这些热点城市,有8个省会城市房价低于一年前,分别是太原、石家庄、呼和浩特、贵阳、长春、哈尔滨、南宁、乌鲁木齐。这些城市主要来自华北、东北和西南、西北地区。

张波分析,相比华东、华南区域,东北、华北区域市场降温幅度更大。从市场供求来看,相比深圳、宁波、杭州、苏州等人口流入多的东南沿海一二线城市,华北、东北的省会城市虽然对所在省的人口集聚能力也比较强,但在全国来说,对人口的吸引力总体是比较弱的。

张波说,由于供应量不断增加,导致供大于求,加之市场降温,因此短期内的成交量和成交价格也出现一些变化。同时,很多开发商在这两个区域的降价比较明显,新房价格下行对二手房的影响也比较大。

面对较大的下行压力,这些区域不少城市相继出台了包括鼓励人才购房在内的政策。比如,今年10月,为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展,哈尔滨市住建局联合哈尔滨市财政局等多个部门制订了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 》,《意见》提到,为吸引留住具有大中专以上学历的人才在哈购房,施行购房补贴政策,对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的,以及已自主创业的,年龄在35岁以下的各类人才,在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

8月31日,吉林省长春市房地产业协会发布《关于房地产市场稳定发展有关情况的通报》。长春市将为首次购买90平方米以下商品住房的就业人才以及进城农民,按人才50元/平方米、农民80元/平方米额度予以购房补贴。同时,长春市政府投放5000万元资金,以抽取消费券形式,向符合条件的购房人才和农民发放。消费券可用于家电、汽车消费。

东北、华北之外,西南地区近年来经济增长较快,城镇化提升幅度也比较大,但这一区域的几个省会城市楼市下行压力也不小。比如贵阳,同比下跌了1.3%,南宁同比下跌了0.2%,昆明虽然二手房价同比上涨,但涨幅比较小。另外,西南一些三四线城市下跌幅度也比较大。

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降价,房子大甩卖!

“最近都在忙‘双十一’,昨天晚上我是快12点才下班的,下班路上边走边哭,就是觉得难过,现在这行情真是要坚持不下去了。”在某二线城市做置业顾问的林珊(化名)告诉中新网。

各大电商平台的“双十一”活动已走向尾声,但房企的“双十一”还远远不愿结束。

资料图:城区楼宇林立。中新社记者 王东明 摄

还没结束的房企“双十一”

“‘双十一’只是一个借口罢了,‘金九银十’表现得不好,领导们正想尽办法希望能在年底前回点暖。”林珊说。

11月15日,国家统计局公布了1月-10月全国房地产开发投资和销售情况。今年“银十”的楼市销售不及预期,销售面积出现六年来新低。而在供给端,受集中供地等政策影响,房地产开发投资增长持续放缓,增速已连续八个月收窄。

“没人买啊!环京地区的楼市表现很不理想,回款特别凄凉。银行贷款政策又比较紧,公司资金周转不开,已经停止拿地了。”北京某房地产企业财务资金部工作人员表示。

在融资渠道不畅的情况下,降价销售成为了回笼资金最直接有效的手段。于是,房地产行业这个漫长的“双十一”,归根结底其实是一场围绕现金流的保卫战。

“‘双十一’的优惠力度还是挺大的。首先我们推出了十套位置楼层都不错的特价房源,原价都在100万出头,优惠最多的降价了12.5万。还有直降1111元、家具配套礼包、到访抽奖等众多活动。”山西太原一置业顾问孙先生告诉中新网,活动期间售楼处人流量明显增加了三、四成,“双十一”当天特价房就售出了7套,其他房源售出了8套。

孙先生表示,目前太原无论是主城区还是环城板块房企降价几乎是普遍现象。“说实话我们也不想降价,本来生意就不好,这不是越做越赔钱嘛。但周围同行都在降,不降就更没活路了。”

“对于企业而言,保证眼下现金流健康和不出现流动性问题才是第一位的,活下去、留得青山在,才有下一步进行调整的机会,因此舍弃利润空间来捍卫现金流也是当今的理性之举。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。

资料图:一处在建房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

“上头”的买房人

“楼市越冷,我的心越暖。”有网友曾如此评价。身在江苏苏州的符薇(化名)就是一名趁着“双十一”活动成功购房的消费者。“首付三成月供12000元,活动价格比原价低了大概二十万吧。虽然楼层稍低但我还是很满意的,因为没有这个活动我是肯定买不起的。”

就像“双十一”不少人“激情剁手”一样,买房人的“双十一”也多少带了点冲动成分。“售房部在一个公园里,旁边有片大草坪,有很多人在上面野餐、遛狗,养狗的我一下就被这个场景打动了!之后看楼盘也比较理想,已经看房很久的我几乎没有犹豫就拍板了。”符薇回忆说。

“开发商会把房源和底价报给我们,我们有专门的工作人员根据朋友圈、宣传页、抖音、直播等不同传播渠道设计文案,往往会有‘抄底价’‘骨折促销’等吸引人眼球的字眼,氛围营造得非常到位。就真的会有不少客户头脑一热,甚至价格还没算清就‘秒杀’式下单。”某省会城市房产中介翟女士告诉中新网,事后冷静下来反悔的客户也不在少数。

“但确实,因为今年情况特殊,回款的压力摆在眼前,开发商们确实也实打实地‘割肉’了,且力度是远大于往年的。”翟女士说,往年的特价往往只是吸引客户的营销手段,工抵房都是“顶天立地”的楼层,就算有个别高层一般人也买不到。单价三万起的房源宣传页上就敢写2XXXX元,总价最多也就能优惠5-6万元。

“但今年,一套房优惠10-20万元的不在少数。特别是如果不介意楼层的话,大多都能达到8折起步。”翟女士说,在自己看来确实是个捡漏的好时机。

资料图:一售楼处内。张煜欢 摄

房产人的十字路口

“我在地产干了十二年了,这么说吧,以前吃喝玩乐就把钱挣了,现在抓考勤、抓培训、还裁员了一百多人。”热闹促销的背后,在翟女士看来,恰恰是行业不景气的表现。

不久前,翟女士的一位老同事刚刚离职。“33岁的年纪,十几年的工作经验。老话说十年磨一剑,没想到刚磨出来就被淘汰了。转行做房屋托管,无底薪一个月只开了两单,太难了。”翟女士曾经的同事们,有的转行去做保险、金融,也有的去卖面包、卖甜品、卖阿胶。

不单单是房地产行业本身,建筑设计等相关行业也面临着大规模的裁员降薪。做了四年的园林资料员的小李,也因为房地产的蝴蝶效应成为了被劝退的一员。

“目前面前有两条路,要不自己创业,要不就转预结算岗位。按理说后者更理想,但因为行业不景气导致大批人员流入市场,竞争大大加剧了。”对于自己的未来,小李还很迷茫。

但在上海从事地产行业设计工作的林灵(化名)看来,这其实也不失为一个好的情况。“我觉得,所谓的行业不行,更多的是指之前浑水摸鱼、想趁机捞快钱的不行了。”

林灵说,自己的工作是项目制,接触过很多在前几年行业膨胀时跑进来想捞一笔的人:有图纸都看不懂,不会审图也不解决问题的设计;有所有问题都推给设计,不解决任何施工问题的工程;有算账都不会算,天天漏项的成本;有只知道塞自己关系供应商,却不解决供应商不配合问题的老总……他们大都在下半年潦草退场。

当下,中央频繁释放楼市维稳信号,金融机构对房地产贷款投放也明显提速。中信建投分析认为,按揭加速和房贷利率下行将形成共振,住房合理需求得到支持,但购房者预期的修复还需要时间,年末销售仍有压力,预计明年一、二季度可以看到销售回暖。

林灵和众多房地产人也都在期待着,一个更好的春天。

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