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美国加息,地产泡沫破裂由香港到大陆?
新浪财经
2018-01-09 00:00

这是注定会发生的一场大级别的经济危机--那就是美联储加息刺破中国楼市泡沫!根据美联储2017年12月公布的“点阵图”显示,美联储2018年计划加息3次。不过,目前华尔街经济学家正开始倾向于一种新想法:美联储明年可能会加息四次或是更多,也就是说美联储的加息步伐可能会快于当前预期。

市场广泛预期2019年还会加息两次到三次,直到加息到2.75-3%,同时美联储还会在2017年底已经开始缩减资产负债表,市场广泛预期会从4.5万亿美元的规模减少到2.5万亿美元,减少2万亿美元,这个过程相当于加息三次!美联储的最新经济及利率预期还显示,美联储预计2018年将加息3次,2019年加息2次。美联储最新中值预期显示2020年底联邦基金利率3.1%,而9月时的预期为2.9%。而缩减表资产负债可能会在2022年前后全部完成。

而香港楼市泡沫破灭或许是整个多米诺骨牌被推到的关键一步,几乎每一次香港楼市泡沫破灭都伴随着美联储加息周期,这一次也不会例外!

美联储新任主席包威尔

目前为止,香港楼市的年租金收益率在1.5-2%,香港楼市房贷利率在2%-2.5%,一旦美联储加息到2.75%,这意味着香港基准利率也必须加到2.75%,那么香港楼市的贷款利率将上涨到4%-4.5%,这对目前香港楼市均价15-20万人民币/平方米将构成沉重打击,1997年楼市泡沫破灭将会再次上演!

笔者预计,一旦美联储加息到2.75%,香港楼市价格至少会在当前的基础上下跌50%,直到大部分住宅楼的年租金收益率上涨到3-4%。

回顾历史,1997年香港楼市泡沫达到其上一个周期顶点时,楼市均价在6-8万港币/平方米,年租金收益率在1%左右,从1997年香港楼市经历了三次大幅下跌,每次均在30%左右,直到2003年才基本见底,市场整体下跌了65左右%,部分楼盘下跌了80-90%,很多高杠杆炒楼人群破产,只能选择跳楼结束自己的生命!

2003年,很多楼盘的年租金收益率上涨到了4-5%,甚至6%,但是香港市民大部分被吓怕了,根本不敢再入市炒楼了。2003年,部分商业楼的年租金收益率甚至达到了10%,但是大部分人还是无动于衷。真是一边被蛇咬,十年怕井绳啊!

2003年非典结束后,中国也开始了一轮经济高速增长期,香港经济开始回升,楼市开始好转了,从2003年,一直到2017年,香港楼市开启了新一轮牛市,表征香港楼市整体价格水平的CCL指数也从2003年的约35点(此时香港楼市均价约1.5-2万港币/平方米)上涨到165-170点(此时的香港楼市均价在15-20万港币/平方米)。

目前的香港楼市仍然是火热销售中,市民为楼疯狂的景象又恍如1997年,很多人为楼疯狂,对潜在的风险浑然不知,如果是长期投资,香港楼市已经价值不大了。一旦美联储2019年加息到2.75%,香港楼市泡沫破灭是必然发生的事情!

一旦香港楼市泡沫破灭了(下跌50%以上),一江之隔的深圳房价泡沫破灭也是无法避免的事情,相似相容原理,香港楼市的年租金收益率如果上涨到3-4%,深圳楼市的年租金收益率也必然会要求3-4%,这意味着深圳房价必须下跌50%以上,或者租金上涨2倍以上,才能达到这一要求。

笔者更倾向于认为,价格下跌是更好、更可能的事情。在实体经济危机四伏的情况下,指望租金上涨两倍以上是不太可能的事情;实际租金大幅上涨需要经济扩张时期,居民收入水平的大幅增长为背景。

目前来看,上海的房租不但不涨了,反而下降了,这是一个非常危险的信号!在上海北京深圳的朋友是时候大胆把房子挂出来卖了,这样的事情,老王早就有防备了,各种限购限贷,想把房子卖出去是非常难的事情了,只能大幅降价才可能卖出去,这是大部分房东所不愿意的!

一旦美联储2019年加息到2.75%,香港住宅年租金收益率上涨到3%左右,深圳也会同样如此表现的。那么同处一个中国的北京上海,也会同样要求房子的年租金收益达到3%,这意味着北京上海楼市价格要在当前的基础上下跌50%以上。

有机构测算中国目前楼市总价值约220万亿人民币,笔者测算认为,仅仅北京上海两个城市的楼市总价值就超过100万亿人民币,所以一旦北京上海楼市泡沫破灭了,中国楼市泡沫也就算破灭了,也就开始了一段新的生命周期,一段新的经济周期。

瑞信的董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬博士认为美国的股票、日本的债券、中国的房子,被称为世界三大估值奇景,是泡沫早晚会爆,问题是2018年会不会爆。考虑到中国当前的实际经济水平,仍然还有很大的发展空间,中国一线城市的楼市泡沫破灭了,也会再次涨回来的,因为人口的持续流入并没有结束。

考虑到2020年美联储加息结束,2022年缩减资产负债表结束,香港楼市泡沫同期破灭的可能性极大。那么,房子尤其是中国一线城市的房子还能买吗?

我们来看一下表征香港总体房价的CCL指数(中原城市领先指数),1997年该指数为100,2003年最低跌至35左右,2017年底该指数最新数据为165,也就是说,虽然1997年香港楼市泡沫达到了令人发指的高,泡沫无比让人恐惧,但是20年过去了,香港楼市整体还是上涨了65%,约年化复合收益率2.53%,这是一个让人惊讶的数据,背后的原因让人觉得不可思议。所以一线城市的房子总是稀缺的,如果是自己住的,也不打算十五年内就卖掉,还是可以买!一线城市楼市永远涨下去,还是有道理的,有坚实的数据支撑!但是如果您并不是打算持有超过十年以上,那就不合适了!因为一旦香港楼市泡沫破灭了,大陆的楼市泡沫跟随破灭的可能性比较大,那可能会亏的很惨烈!

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