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长租公寓行业进入灰暗时刻 市场担忧情绪并未化解

2021-02-22 08:40:23 来源 : 第一财经

尽管消息显示,蛋壳或有被接盘的可能,但市场的担忧情绪并未化解。

此外,我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”已覆盖国内15座城市,住宅管理规模较大的城市主要集中在京津冀、长三角地区,上半年该板块收入7.3亿元,同比下降15.05%,截至6月30日,全国在管房源规模25.3万套。

“目前蛋壳肯定是在找接盘方,不然不会出现股价反弹的情况。”有业内人士表示,但蛋壳业务涉及的城市、房源数量多,资金缺口较大,一旦接手也并不容易消化。

蛋壳公寓财报显示,2017年、2018年、2019年和2020年第一季度,公司营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元,亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。2017年至今,三年时间已亏63.2亿元。

“蛋壳事件影响太大了,如果一个头部公司倒下,不仅代表它自身,而是牵连整个社会、政策、资本、市场、百姓。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

今年,另一家长租企业青客同样被曝出资金危机。彼时,青客公寓为了维护租赁市场稳定,将部分房源转交建行旗下建融家园重新签订租房协议。有业内人士认为,蛋壳被全面接盘较为复杂,后续或许会参考青客此前案例。

长租公寓渡劫

自2016年开始,长租公寓行业进入快速发展期,但目前仍未找到可持续的盈利模式。今年的疫情黑天鹅,使众多长租公寓企业雪上加霜。据不完全统计,2020年至8月底,全国已有30余家长租公寓企业出现危机。

头部玩家自如也难以独善其身。据业主透露,自如近期在跟房东协商降房租,降低托管费用,降幅大约10%;如果房东不同意,自如就单方选择违约,赔偿房东两个月房租,或者把装修配备的电器送给后者。

疫情固然加重了企业承受的压力,但这背后也反映出,长租行业目前的发展和盈利模式仍存隐患。“长租公寓的商业模式天然存在缺陷,表现为高进低出、长收短付、短钱长投。”景晖智库首席经济学家胡景晖认为。

在他看来,很多长租企业默认一线城市和强二线城市每年房租是两位数上涨,但租客对租金的支付能力有限,存在租金天花板。一旦没有新投资人提供资金,通过租金贷方式超付房租,企业现金流容易断裂,进而出现爆仓、跑路等问题。

空白研究院也认为,长租公寓行业本质上是资本密集型行业,但是行业净利润率不足5%,投资回收期通常要在8年以上。这意味着, 一个长租公寓企业的规模扩张靠自身造血难以维系,难免走向金融化。

2019年底,住建部等六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确指出“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%,对长租公寓企业借助“租金贷”扩张的模式进行遏制。

“如果任凭头部长租品牌倒闭,会出现行业整体性的硬着陆,因此一定要靠政策稳定市场预期。”李宇嘉告诉记者,蛋壳的问题在于扩张速度太快,杠杆太大,没有持续认真地做运营。目前,蛋壳事件已经演化成一个公共性问题。

不过李宇嘉认为,蛋壳危机背后,并不代表整个长租行业都会出现问题。对相关企业来说,首先要降低扩张速度,沉下心做公寓经营。互联网“唯快不破”的资本运作模式,并不适合长租公寓。今年受疫情冲击,居民收入和出租率都出现下降,这对蛋壳此前的模式带来巨大冲击,需要整个行业去反思。(孙梦凡)

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